居民物业管理直接影响到居民的生活质量：管理得好，业主舒心安心，小区就是温馨的家园；反之，“你管理得不好，我不交物业费”，“我收不到物业费就没法管好”，物业和业主间这样的恶性循环就不可避免。对于安置小区来说，这种现象尤甚。哪种物业管理模式既可以赢得业主支持，又能符合现代社区的文明构建方向？嘉兴市湘家荡区域自2014年开始积极探索和大胆尝试，开辟了“社区物业自治管理”新路径。据了解，湘家荡区域六大安置社区1.9万户居民，从去年3月起全面启动“小区自治”，经过一年多的运行，效果显著，受到了广大居民的肯定，各小区物业收缴率从70%上升到90%。
物业管理曾陷入困境
“我们这里的安置小区原来也有物业公司入驻。”湘家荡管委会相关负责人告诉记者，虽然安置房小区的物业费仅为普通商品房小区的一半左右，但是小区居民拖欠物业费还是成了困扰物业公司经营的一大难题。
以江南新家园为例，该小区有191栋楼房，5694套住房。记者了解到，由于该小区的住户绝大多数来自七星各村的拆迁户，在小区管理中，他们对物业管理不是很了解，存在拖欠管理费的情况。小区刚建成时入驻的一家民营物业公司由于“入不敷出”不久便退出了管理。从2008年起，该小区物业管理由嘉湘集团子公司湘城物业公司接手。但是，湘城物业公司在接手后由于营收一直很不理想，每年也都处在亏损状态。
但是，即使在“入不敷出”的情况下运营，居民对物业公司的管理仍不满意。有不少居民就车辆停放、排水管道等问题多次反映到社区，物业公司虽然积极面对，也给出了一些整改措施，但仍难以让居民满意。
“自治模式”破解物业难题
“针对这种情况，我们决定试行自治。”该负责人介绍，“社区物业自治管理”主要是社区实行自我管理，由社区来收取物业管理费及停车费，并对小区的卫生、治安、设施维修等进行管理。“社区接管物业后，首要的任务就是提升社区的服务水平，让百姓多参与、多提意见，真正实现自我管理，打造一个便民的新平台。”
该负责人告诉记者，自治管理最大的优势就是把管理权归还到了居民手里，拉近了管理方和居民的距离，减少了小区居民的抵触情绪，管理起来也更加容易。
记者了解到，目前，“社区物业自治管理”已经全面覆盖了区域内的六大安置小区，自治后的物业管理较之前都有明显好转。同时，收缴物业费这个“老大难”问题也得到有效解决，各小区物业收缴率从70%上升到90%，总体已经基本达到收支平衡。
加强监督完善“自治模式”
“自治最重要的是公开透明。”该负责人认为，制度是否健全是关系到自治能否顺利进行的关键。为了完善监督制度，管委会在安置房小区物业社区自治后，督促物业主管部门制定《湘家荡区域社区物业自治管理实施细则（试行）》、《欠收物业催收方案》等，让监督有章可循、有据可依。“这些制度的相继出台，是从收支、人员、管理等各方面对自治模式的一种约束。”上述负责人表示，对物业运作进行监督，进一步深化了权力运行的阳光透明度，促进了基层的党风廉政建设。
据统计，区域内的六大安置小区自治前欠缴2014年以前物业费225.93万元，自治后收到欠缴2014年以前物业费166.72万元。区域纪工委根据相关条例，对物业费催收过程中程序是否合理、执行是否到位、成效是否明显等进行了有效监督。
“我们纪检部门对社区物业日常支出都进行常规检查，对专项资金支出进行专项审计。”该负责人称，管委会在社区自治后明确了小区维修等历史遗留问题专项费用列支渠道，加强对专项维修、补偿资金的审批是否到位、资料是否完整、支出是否合理等进行审计。
“‘社区物业自治管理’就是让居民自己做主，实现社区管理与群众自治的有效衔接和良性互动。”该负责人表示，社区居委会的一个重要职能就是充分保障辖区居民民主自治的权利，这也是当前社会管理体制改革的一个重要方向和目标。如何确保这一方向和目标得到充分实现，走群众路线，依靠辖区的群众组织，无疑是一条切实可行的路径。（记者邵婧彦 通讯员董丽丹）
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