小区物业管理不能游离于社区建设之外

　　近年来，随着城市建设和房地产业的快速发展，清远中心城区的新建住宅小区大量增多，小区物业管理矛盾也不断“浮出水面”。

　　笔者梳理发现，在物业纠纷投诉中，有相当部分是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题引发的。集中表现在开发商未严格按规范及规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等公共产权挪作经营使用。如擅自占用消防通道改建商业店面进行出售，以及出售业主共有的临时停车位；擅自将底层架空层改建为车库、杂物间出售给业主，违反了规划建设要求，造成房产证无法办理，引发业主不满。

　　物业管理是一项涉及多方面的综合性系统服务工程，需要多个部门相互支持、配合、协调。但是目前全市物业管理机制不完善，政府出台的物业管理规定难以得到有效贯彻执行，相关部门之间因职责不清、配合不够，推诿扯皮现象时有发生，协调机构未能发挥应有作用。与此同时，物业管理企业与社区、居委会在社区管理中的关系尚未理顺，工作责权不清，出现物业公司应当负责而不负责的事情最终都推向社区，致使社区负担过重。

　　为从源头上加强物业管理，笔者认为，必须进一步理顺相关行政管理体系，如明确房管、规划建设、工商、执法、环卫、街道社区等部门对小区管理的职责，认真落实各项监管措施，在根本上减少日渐突出的物业管理矛盾纠纷。

　　首先，作为房管部门，要加强物业管理企业资质监管，如履行物业管理企业资质初审和资质年检的复审职责，严把准入关。规划建设部门要严格商品房居住小区和其它居住小区楼房建设立项审批、完善合同文本与加强销售环节控制、规范竣工验收与物业项目的进驻验收，防止因开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。还要对现有遗留问题逐步摸清情况，积极创造条件分期分批予以解决。

　　与此同时，工商部门要明确规定物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。

　　其次，为健全完善物业管理各项制度，一方面，应充分发挥街道、居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。如建立街道、居委会、物业管理、业委会综合协调机制，从而将物业管理纳入社区建设统一管理的“盘子”里。另一方面，逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、实施物业管理的企业情况、所有物业的基础情况、业委会相关情况等内容，从而为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。