“准物业”解决老旧居民小区难题

　　低收入群体占比超六成，居民小区无法推行正规物业管理怎么办？　廉租房小区 居民互助+服务外包安置房小区 自办物业公司改制企业家属区 社区自管+政府扶持

　　8月15日下午，攀枝花市西区河门口街道廉租房小区，66岁居民李有兰拿起扫帚打扫小区卫生。半个月前，该小区物业管理委员会成立，这是攀枝花首家廉租房小区物业自治管理组织，430名居民代表投票选举产生了9名物管会委员，55名居民自愿参加志愿服务队，李有兰便是其中之一。

　　河门口街道是西区沉陷区、采空区搬迁移民和廉租住房居民重要安置点，近年接纳了2400户7000余名安置居民，加上多个破产改制企业遗留职工，辖区低收入和困难群体占常住人口的63%，大部分居民小区无法推行正规物业管理，小区脏、乱、差等问题突出。

　　经过广泛征集群众意见建议，河门口街道探索实行小区“准物业”管理模式，成立居民准物业自治管理组织，按照低于一般物业管理标准的物业收费标准和服务标准，为居民提供基本的物业服务。

　　样本一：廉租房小区问题：居民承担不起物业费办法：居民互助+服务外包

　　8月15日，河门口街道廉租房小区道路干净整洁，机动车停放有序。小区所在的北街社区党总支书记张德育介绍，半个月前，小区还是垃圾遍地，公共设施遭到不同程度的破坏。

　　变化得益于小区物业管理委员会的成立。河门口街道廉租房于2010年开始建设，共安置低收入居民571户1580人。

　　河门口街道探索在廉租房小区推行社区“准物业”管理，突出居民互助，实现自我服务、自我管理。经居民代表大会同意，小区成立了保安、保洁两支志愿者队伍负责清扫保洁、治安巡逻等事务。维修维护方面，则由街道、社区向专业机构购买服务，费用来自廉租房的部分租金。“廉租房居民大部分没有正式工作，我们将他们发动起来，积极参与社区管理，从而降低了小区的治理成本。”张德育说，小区物业管理委员会定期进行评比，嘉奖表现突出的志愿者。“‘准物业’管理以有治安防范、有维护维修、有绿化保洁、有停车管理‘四有’为标准，为居民提供基本的物业服务。”河门口街道党工委书记赵英说。

　　样本二：安置房小区问题：居民与物业公司互不满意办法：社区居委会自办物业公司

　　河西锦苑是西区政府投资建设的棚户区安置房小区。两年前，西区扶贫移民局在该小区开展商业化物业服务的尝试和探索，在小区内安置摄像头，增添文化健身器材等，并引入商业化的物业管理公司，但结局却是“两头不落好”。

　　业主认为物业公司服务不到位、财务不透明、侵占公共区域、维修公共设施不及时。物业公司则认为物业费低、业主欠费多，物业管理无法运行。街道社区屡次调解未果，居民与物业公司矛盾日益恶化。

　　随后，物业公司从小区撤离，不少居民的正常生活秩序受到影响。社会管理不可“中断”，街道、社区在“逼上梁山”过程中，试行自办公司、自办物业、自主管理，让物业管理由“公司事”变为居民“自己的事”。

　　2013年11月，攀枝花市首家由社区居委会投资兴办的企业—攀枝花市嘉惠居民服务有限公司在河门口街道挂牌成立。该公司由河门口街道高家坪、北街、南街3个社区共同出资注册，股东是3个社区居民委员会，经营社区居民服务相关项目。

　　公司成立后，根据居民需求制定了发展规划，并开发出家政服务、水电维修、物业管理等近百个岗位，提供给辖区就业困难人员。“我们以低于市场的价格为安置房小区提供服务，每平方米仅收取0.3元。”公司项目经理周贵斐告诉记者，物业管理其实是“亏本”买卖，公司经营爱心超市、午托班等项目来弥补物业管理的成本。

　　样本三：改制企业家属区问题：设施老旧，非经营性资产闲置办法：社区自管+政府扶持

　　在河门口街道高家坪社区，记者看到，小区居民楼大部分是有着四十多年历史的红砖房，居民自行搭建的棚屋随处可见。社区党支部书记李帮建介绍，高家坪社区是名副其实的改制企业居民生活区，由于改制引发的矛盾长期积淀，一度成为全市影响稳定的“火药桶”。

　　为此，高家坪社区协调区相关部门对老旧小区进行综合整治，使之具备“准物业”管理的基础。随后，小区按照居民住房面积，分别收取每月每户10元、20元、30元三个档次的费用，委托由社区居委会投资兴办的公司开展“准物业”服务，确保辖区清扫保洁、绿化管护、基础设施维护正常运作。

　　同时，社区多方向上争取资金，带领党员干部投工投劳修广场、修便道、安路灯、建养老中心等，解决群众关心的现实困难和问题。“这种社区自管加政府扶持模式，注重发挥社区骨干和积极分子的作用，动员居民通过各种方式参与小区管理。”李帮建说，同时政府将企业移交的非经营性资产交由街道、社区管理，政府给予部分支持，为“准物业”管理提供了必要保障。

　　赵英介绍，“准物业”管理模式已承接了河门口街道3个改制企业居民生活区、2个移民安置居民生活区、1个廉租房生活区、1所学校以及4个企业厂区的物业管理，服务范围覆盖5200户19000余名居民。

　　准物业管理模式：是指由街道办事处成立物业公司，不以赢利为目的，根据辖区老小区低收入家庭多的实际情况，确定物业收费标准和服务标准。