静安区向物管老大难问题“动刀”

　　蜘蛛网一样的电线不见了，垃圾箱房前乱堆的垃圾也不见了，坑洼的路面平整了，“瘌痢头”绿化补种了，门口保安穿上了统一制服……在静安区共和新路街道住了几十年的盛先生，真切感受到过去一年小区发生的巨大变化。

　　与盛先生一样，许多原闸北老小区的居民也对“美丽家园”建设带来的变化有着切身体会。“美是美了，但我们如何维持？”居民欣喜之余，不免又产生新的担忧。

　　政府补贴改“奖励”

　　去年在原闸北区域内开展的“美丽家园”建设，区财政投入5亿元专项资金，拆除违法建筑、推进房屋建筑改造修缮、更新小区基础设施、改善小区综合环境，令小区面貌焕然一新。可新问题随之而来，“老公房的物业管理费才几毛钱，管得好吗？”“以前脏乱差，很大原因不就是物业不作为吗？”“要是管理不给力，违建又会搭出来，新设施很快又会破旧。”

　　变美之后怎么办？居民的担忧不是凭空的。一项调查显示，老小区物业管理服务水平，在居民中的满意度很低。“我们让老百姓打勾，好的只占20%，其余80%或多或少都有一些意见和想法。”原闸北区房管局局长陈必华说，老小区因为建筑年代早、基础设施差、规模小、非封闭等原因，物业管理一直是“老大难”问题。“居民不愿意涨物业费，物业公司以裁减人工、服务缩水来应付，居民更加不满、拒交物业费，陷入恶性循环。”

　　“管是核心。”在推进美丽家园建设中，相关部门显然也意识到这个问题，在“拆”和“建”的同时，必须推进物业管理制度改革，向物业管理“动刀”。

　　去年9月，彭浦新村街道建立住宅小区物业管理联席会议制度，颁布《物业管理达标考核办法》和《小区物业托底保障办法》。彭浦新村街道办事处主任任伟说，指导和考核，有一项核心措施是“劝退”。年底，管理银都一村、二村小区的一家物业公司因在全区排名靠后被“劝退”。居民对这家物业公司的评价是“基本不干事”“从来叫不动”。

　　去年原闸北区有18家物业公司被“劝退”。在老小区频遭物业抛盘的现实情境下，清退物业需要魄力。陈必华说，“以前有的物业公司不想做了，我们还要做工作劝他们留下来”，但其实勉强留下来也是“捣捣糨糊”。此次改革物业竞争机制，淘汰不合格的，引入有品牌、有口碑的物业公司。而这一制度能运作起来的关键，是政府将原有老旧公房物业费补贴改成奖励，并由街道、居委会、居民代表对物业公司进行考核，有些街道委托第三方考核，考核不合格的就没有奖励。“不把居民服侍好，就拿不到政府的钱。”陈必华说，从制度上逼着物业公司要把老百姓当回事，否则生存就有问题。

　　为物业公司“减负”

　　另一方面，房管部门、街镇也想办法给物业公司“减负”。临汾路街道在调研中意识到，部分业主把一些本应由政府承担的社会治安职能、社区承担的社会保障职能、公用事业企业承担的经营管理职能、开发商承担的建设质量和保修职责等，都误认为是物业管理的事情，一旦出现问题，板子全打在物业企业身上。街道尝试给老旧小区物业管理持续“供血”，居民区建立自治金制度，对小区公共设施进行持续建设维护，街道成立社区发展基金，对售后房小区改造二次供水、非机动车库进行信息化无人管理、安装电子围栏等。

　　在区层面，房管部门研究小区的归并管理，有91个3万平方米以下的小区物业公司做了整合归并。“物业管理成本因小区而异，一般情况下3万平方米以下小区，物业肯定是要亏本的，5万平方米以上差不多可以持平。”相关负责人说。彭浦镇海鹰小区建设时间持续20年，最多时有7家物业公司管理，现在统一由一家物业公司开展封闭式管理，结束了多头无序管理越管越乱的局面。“老小区物业管理，这套做法是不是有效，还有待检验。我们只是走出了第一步。”

　　随着闸北、静安“撤二建一”，“美丽家园”建设将在静安区785个小区全覆盖，力争两年内完成苏州河以南区域73万平方米直管公房全项目修缮。静安区房管部门负责人洪海明说，将继续推进职能部门重心下沉，“重在管理的思路不会动摇”，“这件事情不是运动式的，将会出台机制措施，实现长效常态管理。”