关于转变物业管理为物业服务的建议

　　物业管理是随着住房制度改革和房地产业发展出现的新兴事物，目前已经成为各级政府、社会各界和人民群众十分关注的热点、焦点和难点问题。随着城市和城镇化建设的不断发展，居民小区已成为人们居住生活优先选择和理想去处。小区作为人们生活居住的聚集地，规模越来越大。与小区发展和居民生活密切相关的物业管理行业，也越来越受到社会和广大业主的关注，特别是物业行业的服务质量和水平应不断提高，也成为物业管理行业的热点问题， 随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。

　　目前小区物业管理方面存在诸多问题。主要体现在几个方面：

　　第一，受消费观念陈旧和物业收费标准不统一的影响，物业管理服务不规范，业主不愿缴费。多年来，物业服务收费没有规范的收费管理办法，导致服务不到位，形成恶性循环，业主意见大，物业管理部门怨言多，严重影响着物业企业的管理。

　　第二，政府职能部门指导服务不到位。从住宅小区建设至完工的质检和配套管理，政府应该有责任进行协调管理。目前物业管理涉及到政府多个职能部门，如水、电、气、热等的维修、维修费的合理使用，各个部门之间存在协调配合工作不到位、工作推诿等问题。

　　第三，受现行体制影响，建管职责不分，没有物业前置管理。全市大部分的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。这种建和管不分的体制决定了物业管理依附、受之于房地产开发企业，导致重建设、重销售、轻管理的问题长期无法得到根本解决，其中因房屋质量、维修而引发的矛盾和纠纷屡见不鲜。

　　第四，受市场机制不健全影响，物业企业经营不规范，队伍素质偏低。目前我市物业管理企业大多规模很小，加之派生企业的依附性强、企业普遍亏损、专业化服务水平不高、市场观念差等因素的影响，导致一些物业企业无视业主权益，不能很好地按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬。同时，也难以吸引高素质的管理人才和专业人才，从业人员大多来自社会闲散人员、无业人员及农村剩余劳动力，未经过专门培训，整体素质较低，造成物业管理与服务的水平难以提高。

　　第五，房改房和大企业房屋推行物业管理难度大，物业专项维修资金审批使用程序复杂，致使物业管理与业主产生矛盾和影响。我市的房改房多是过去计划体制下的福利型住房，年代较长，质量较差，设施陈旧老化普遍，加之相当部分住户收入水平低，推行物业管理难度大。

　　第六，受资金投入困难的影响，旧小区治理改造工程陷于僵局。这些小区大多基础配套设施差、功能不全，卫生、治安较差，已严重影响到广大居民的居住环境，成为引发社会矛盾的焦点，急需进行治理改造。

　　第七，一些小区业主责任意识淡薄，存在乱扔垃圾、饲养猫、狗等动物扰民和破坏影响小区的卫生和形象的情况，也存在着许多小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况。

　　办法：

　　物业管理是城市管理的重要组成部分，其服务直接面向千家万户，与城市居民的工作和生活紧密相联，它的规范运作有助于城市的繁荣与稳定，是关系国计民生的一件大事。同时，物业管理也是一项复杂的社会系统工程，需要政府、社会、群众各方面的通力配合和共同努力。特别是政府应在物业管理中担当重要角色，充分发挥宏观调控、监管等重要作用。为此，提出以下建议：

　　一、加强对物业管理人员的培训，提高其专业素质拥有一支服务到位、高素质的物业管理队伍，不仅是业主的要求和愿望，也是物业管理企业适应市场需求、实现自身生存和发展的必然要求。

　　因此，物业管理企业应该树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责地为业主服务。同时，还要进一步提自身素质，加强对员工服务技能和服务理念的培训，加强与业主的沟通和交流。积极与街道社区和政府相关部门配合，多方支持小区建设。

　　二、以教育引导为主，切实提高业主素质

　　引导广大业主增强维权意识，主动组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。业主委员会要教育业主增强责任意识、公德意识，做到自觉遵守国家的法律法规和社区管理的基本规章制度。针对刚刚转变为小区居民的农民，需要加强教育，切实提高其素质，改变他们身上存在的一些生活陋习。

　　三、政府有关部门要监管、指导到位

　　政府主管部门应当扮演好：服务者、指导者、监督者、管理者四种角色。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。特别要加强建筑行业管理，将质量合格、配套设施合格的房屋交给业主，为业主和物业管理企业合作提供一个好平台。作为指导者，主管部门要不断完善小区管理的相关办法，出台适合的物业管理实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，严格规范物业管理企业的行为。

　　四、加强对物业管理的领导，加大宣传工作的力度

　　政府应站在巩固全国文明城市成果、构筑和谐东莞的战略高度，充分认识物业管理工作的重要性和紧迫性，列入重要议事日程，切实加强对此项工作的领导。同时，要加大宣传工作力度，建议由市政府牵头，协调有关部门，通过开展“物业管理宣传日”、开辟专栏、专版、入户宣传、制作发放宣传册、宣传车集中宣传等多种方式，使物业管理的法规、政策、知识走进千家万户，深入民心，赢得人民群众的广泛理解和支持，形成全市上下、社会各界齐抓共管物业管理的良好局面。

　　五、为保障住宅区物业管理活动的顺利实施，保证物业管理的持续健康发展，建议建立了竣工项目物业管理条件标准制度，凡新建住宅区在办理竣工项目交付使用核准条件和产权证之前，须提交住宅区竣工项目物业管理交付使用条件核准的有关资料，使物业管理用房、经营性用房、公建配套等物业管理基础设施得到同步落实。

　　六、为了维护物业管理市场秩序，维护物业买受人的合法权益，让物业管理真正走上社会化、规范化发展之路，建议要求开发建设单位在商品房预售前，必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，实行前期物业管理。

　　通过招投标从源头上有效的规范了物业管理活动，一方面明确了开发建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，增加物业管理的透明度，逐步推进开发建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为承担民事责任的企业法人，实施专业化管理；另一方面突出了业主的主导地位，保障了业主的合法权益，降低了物业管理费用，促进物业管理服务质量的提高，促进物业管理市场的公平竞争，确保物业管理产业健康、有序的发展。