业主自治的权利体系

　　业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主组织是业主大会和业主委员会;自治所遵循的基本原则是民主原则;自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动;业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。

　　(1)业主大会。业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域内成立一个业主大会。

　　业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成，以会议形式依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中表达集体共管意思的权力机关。业主大会集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此，业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

　　物业管理中由业主共同决定的事项有：①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘和解聘物业服务企业;⑤筹集和使用专项维修资金;⑥改建、重建建筑物及其附属设施;⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　(2)业主委员会。业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。业主委员会应当在任期届满之日起3日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会;业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公益事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围内的各项物业管理工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权。因此，业主委员会必须服从业主大会会议，隶属于业主大会会议，处于从属于业主大会会议的法律地位。