小区物业管理那些事儿

　　近段时间，一条名为“小区物业欠你一笔钱，这么多年你要过吗？”的微信在朋友圈广泛转发。“这笔钱”说的是小区电梯、绿地等公共区域的广告费。很多业主对这笔钱的来源、去向都是一头雾水，甚至认为被物业公司“私吞”了。其实这笔钱的归属和用途在相关法规里写得明明白白。先不说这笔钱的归属，一句“小区物业欠你钱”折射出了业主与物业公司之间缺乏理解和信任、“相爱相杀”的现状。

　　安居才能乐业，买房置业，除去地段、价格等考量，小区的物业管理也越来越收到重视。每天出入小区，环境是不是整洁、电梯是不是安全、安保是不是到位，都是业主关心的问题。正因为如此，业主、物业公司、业委会的关系一直是剪不断理还乱。

　　公共区域的广告费归谁，其实有明确说法

　　家住新碶\某小区的陈小姐发现，小区电梯里的广告位置经常更换，有卖手机的、美容整形的，还有楼盘广告。“这些广告是谁贴的？难道不需要经过业主同意？广告费又被谁拿去了？”和陈小姐一样心存疑问的市民很多，小区公共区域的广告费到底该归谁？

　　根据《宁波市住宅小区物业管理条例》及实施意见规定，物业管理区域内利用共用部位和共用设施设备以及场地所产生的收益扣除约定的管理费用后的收益属于小区公共收益。

　　《物权法》、《物业管理条例》明确规定，小区公共收益包括物业用房经营收入、停车服务费收入、利用共用部位和共用设施设备所得经营收入、广告收入等。

　　广告收益既然归业主所有，该如何使用？这笔钱一般应专户存储、单独计账。除按照合同和业主大会已有决定外，一般可用于物业管理其他需要，如弥补物业服务经营费用、小区共用部位和共用设施设备的维修更新改造等，多余金额还可以存入物业专项维修资金。

　　采访中记者发现，多数业主对公共区域广告的收费不大关注，认为只要物业公司服务做好，该公开的公开，就不会计较这些小问题。也有业主表示，如果物业公司利用电梯广告收入来补贴小区公共区域的维修费用，无可厚非；如果把这笔钱“藏着掖着”，不公开透明，就会引来业主的反感。

　　其实，对于这笔钱，2014年，我区已发文《关于北仑区开设中修以下维修资金账户的通知(试行)》，规定除中修以下维修资金外，利用物业项目共用部位、共用设施所产生的收益(包括停车费、物业经营用房出租费用等收入)，扣除物业服务企业的管理成本外的剩余部分，经业委会同意后(未成立业主委员会的，由社区居委会同意)，也可存入中修以下维修资金账户，并按业委会(社区居委会)与物业服务企业的约定使用。

　　这些争论不休的问题，究竟是不是物业公司的错？

　　打开论坛，网友对物业的吐槽，可谓五花八门。“高层小区没有放置灭火器材存在高安全隐患”“小区二期海燕楼无门禁还收了门禁费”“小区电梯经常坏，被困了好几次。”上个月，区物管中心共收到投诉127件，其中投诉设施维修27件，装修管理23件，道路维修21件，房屋维修10件。记者通过微信对部分市民进行了调查，市民对小区物业管理的吐槽主要集中在物业服务不到位、小区卫生保洁不好，有人在小区绿化带上种菜、养鸡鸭，电瓶车、室内失窃等方面，还有人对群租问题多次投诉。

　　家住百合社区的张先生，对楼上的“群租”现象已经忍无可忍，100多平方米的房子住了十几个人，这还不算，租户晚上大吵大闹、打麻将，吵得人无法入睡。

　　“有人抱怨小区保安年纪大。现在年轻人愿意当保安的本来就不多，再加上收入不高，实在招不到人，以后老龄化的现象还会严重。”一位物业公司负责人告诉记者，人工成本上涨、业主要求越来越高，物业公司的压力也前所未有的大。“作为业主，都希望自己居住的小区环境整洁，赏心悦目，软硬件条件都好，然而很多问题确实不是物业能承担的，需要多方配合解决。”该负责人说。

　　记者也就市民反映较多的问题咨询了相关部门。

　　——小区停车费由市场定价

　　2014年12月《国家发改委关于放开部分物业服务价格意见的通知》发布，各住宅小区等场所的停车费，将不再由政府定价，而是由市场来决定。

　　根据《宁波市住宅小区物业管理条例》规定，住宅小区物业服务可分为两个阶段，一是前期物业服务阶段，也就是业主委员会成立之前，另一阶段是业委会成立后。第一个阶段，停车费由开发建设单位根据市场价格在前期物业服务合同中约定；业委会成立后则由业主大会做决定。

　　需要注意的是，小区内占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业可以根据业主大会的决定收取停车费。

　　——家中失窃物业有没有责任？

　　今年3月，市民投诉春晓某小区发生盗窃案件，矛头直指物业公司。业主被盗抢物业是否承担责任，并进行赔偿，关键要看物业是否尽到了双方所签订物业服务委托合同中的义务，如值班、巡逻等。

　　物业服务企业应当依照物业服务合同的约定提供物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。也就是说应视合同约定的内容定，若物业服务企业违约了，应按违约情况依法承担相应的法律责任。

　　——在绿化上种蔬菜，物业有责任劝阻

　　一位叫“墨菲”的网友吐槽称：“楼道里的灯就一楼和顶楼是亮的，其他都不亮，楼道的大门也关不上；这还不算，小区绿化都种了蔬菜，明明就是公共区域，怎么能种菜？”

　　近几年，媒体对在公共绿地种菜、甚至饲养鸡鸭的行为多次曝光，仍然屡禁不止。虽然这是个人行为，但是损害了其他住户的利益。要从源头上解决这个问题，需要个人、物业公司、社区、执法部门多方努力。

　　一方面，居民个人素质的提高很重要；另一方面，物业公司对于管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知相关部门处理。

　　也有人提出：类似违规装修、私自破坏绿化带的行为，是个别业主自身的失信行为，之所以全部怪到物业头上，是因为业主违规成本太低。

　　针对小区绿化放养鸡鸭的情况，根据《宁波市城市绿化条例》和《宁波市市容环境卫生管理条例》的有关规定，物业在劝阻制止无效后应该向相关职能部门上报，由属地城管部门处理。

　　一新一旧两个小区，物业费收缴率95%以上的背后

　　北仑现有物业管理项目278个，管理面积1813万㎡；其中住宅项目204个，面积1492万㎡；非住宅项目74个，面积321万㎡。记者对住宅物业的收费情况进行了调查，区内除部分高层小区物业费超过2元/㎡外，其他小区的物业费都在2元以下，与宁波、镇海等地相比价格确实不高。

　　一位市民称：物业费难收缴，主要原因还是市民对物业的某些管理不满意，作为不交或缓交物业费的借口。

　　新碶\华艳新村建于1995年，有20年房龄。过去，小区墙面漏水，地面脏乱、下雨积水的情况一直存在，导致业主不满，物业费难收。自从老小区改造后，小区环境有了很大改善，居民满意度提高，物业费也好收了，去年收缴率达到95%。

　　物业费收缴率同样达到95%的，还有位于庐山路的东方港城一期。该小区每平方米物业费1.8元，共有792户居民，目前入住183户，350户在装修阶段。“这段时间装修户多，小区人员出入比较杂，主要是把好安全关，规范装修行为，让业主感到放心。”负责该小区的太平洋物业公司相关负责人说，小区有20名保安，每隔一个小时巡逻一次，并对来访人员进行登记，对装修公司进行备案，对进入小区的可疑人员进行监控。

　　“归根结底，谁都不会舍不得那点物业费，只要服务到位，物业费都会按时缴的。”网友“爱宝”说，大家都把小区当成自己家，物业和业主的关系才会融洽。