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南京住宅物业管理条例实现六项“全国首创”

2016-07-15 11:04:27
来源:新华报业网
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  12日,南京雨花台区凤凰和美小区物管负责人童明军来到市物管办,领到了小区电梯应急维修首笔资金。“太快了,从发现隐患到下款不到半个月,其中审批只用了两天,要在过去,没几个月批不下来。”童明军开心地说。

  凤凰和美是南京首个启动维修资金绿色通道的小区。7月1日,《南京市住宅物业管理条例》实施,包括维修资金应急使用、第三方评估、实名投诉登记受理等在内的一系列制度设计,使大批长期积累的物管死结迎刃而解,其中六项制度设计为“全国首创”。

  破冰立法实践,应急维修资金两天审批

  凤凰和美是2011年才交付的小区。6月27日巡检人员发现,8栋2单元的电梯钢丝绳出现问题,必须尽快维修。可按正常程序,动用维修基金须经2/3的业主同意,而小区空置房、出租户很多,找到业主签字不易;即便通过了,材料报送有关部门后,还要一个个短信回访,这番流程走下来,没两三个月下不来,而电梯故障已是“火烧眉毛”,极易发生脱轨事故。

  新颁布的物管条例送来了“及时雨”。根据《条例》,小区发生电梯、消防、屋面渗漏、供排水等7项危及房屋和人身财产安全的紧急情况,简化审批流程,相关部门须在两个工作日内完成审核,以启动维修资金。凤凰和美小区立即会同业委会请来专家鉴定,符合维修资金应急使用的“紧急情况”,通过市物管办“绿色通道”,很快就拿到首笔1万多元维修资金,14日即请来专业维保公司维修。

  “从维修资金使用看,目前物业管理相关规定明显不合理。”南京市人大法制委主任委员夏公喜说,由于审批门槛高,尤其是“须经2/3业主同意”这一条,使很多需要的物业维修做不起来,紧急维修事项耽误了时机,因而物业维修基金使用效率极低,从全国来看使用率仅1.5%左右。坚持民生立法和问题导向,南京在维修资金使用上作出破冰意义的实践。

  寻求“最大公约数”,平衡各方权利义务

  “物业管理关乎千家万户和基层社会治理,却成为最大的民生痛点之一。”南京市人大常委会主任陈绍泽介绍,在南京12345投诉工单中,物管纠纷一直高居民生类诉求前列,总的状况是“三个不满意”:业主不满意、物管企业不满意、政府不满意。南京立法征求民意座谈时,一些物管企业、业委会负责人流下了眼泪。之所以出现这样的“死结”,除了相关制度设计存在缺陷,还由于物管各方主体:业主、物管企业、建设单位、专营单位(水电气网络等)和政府之间关系没有理顺。“南京物管立法,就是平衡各方权利义务,培养契约意识,寻求化解渠道。”

  南京市物业办徐成认为,物管五大主体除了政府,其他主体都有自身利益诉求,业主希望少缴费享受好服务,物业期望低投入高收益,专营单位因为少数业主欠费停水停电,导致一人生病、大家吃药……“各方诉求也不是完全没有道理,但摆到一起,就形成了冲突,南京物管条例,就是寻求最大公约数,在保障对方利益的前提下,主张自己的权利。”

  寻求业主和物业间的“最大公约数”,南京首创“第三方评估制度”。当双方“公说公有理、婆说婆有理”,纠缠不休时,可以委托独立的第三方评估物业服务。鼓楼区旭日景城小区十年内换了三家物业,环境依然脏乱差,业主不满意,物业费只收到四成。去年底成为新条例试点小区后,请来专家队伍对小区物业服务评估。摸清“家底”后,评估组建议小区适度上调物业费重新招投标。今年初旭日景城物业费从1.3元/平方米涨到1.6元/平方米,按照1级资质、4类服务请来“新管家”,半年下来小区面貌焕然一新,物业费收到了八成。

  专营单位也不能随意停水拉电了,新条例出台“公共服务保障制度”,规定不得因为部分业主未交费停止已交费用户服务,当然,业主拒交物业费也会承担失信成本,“征信制度”规定“经法院判决或仲裁仍不履行缴费义务的,纳入信用信息系统”。

  没有利益诉求,政府也不能“置身事外”

  政府在物管中没有利益诉求,并不表示可以“置身事外”。南京《条例》坚持开门立法、问题导向,在行政执法、市场监督和法规实施中,政府不能“缺位”。

  事实上涉及到违章搭建、油烟扰民等违法问题,物业并没有执法权,而有些政府部门不愿进小区执法,导致小区内矛盾越积越多。条例建立“实名投诉登记制度”,规定城管、规划、建设、环保等12个政府管理部门,对业委会、物业公司涉及公共利益的投诉登记受理、限时回复,把执法触角延伸至小区,把矛盾化解在萌芽状态。

  南京立法调研中了解到,前期物业管理往往是矛盾突出、意见集中的阶段,原因有的是建设质量问题,有的是开发商设施设备配套不到位。为剪除这个“痼疾”,南京建立建设单位保修金制度,按建安造价2%交存物业维修金,建设单位如不履行保修责任,维修费用在保修金中列支。

  涉及物管内部的制度完善和换届交接,条例也有创新规定。南京建立独立建账制度,设立共有资金专用账户,定期公示账目。同时为避免新老物业、业委会衔接出现的“齐抓共管”、“站双岗”扯皮现象,条例规定业委会换届10日内,把所有账目资料移交街道保管,再交给下一届业委会;物管企业被“炒”后拒不退出或移交资料的,业委会可请求公安机关介入。

[责任编辑:崔凤霞] 标签:南京,住宅,物业管理
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