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社区养老新模式的老风险

2016-07-21 09:23:36
来源:北京商报
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   北京即将迎来养老地产2.0模式。昨日,首都之窗发布消息称,市政府常务会议已于日前审议通过《关于贯彻落实〈北京市居家养老服务条例〉的实施意见》(以下简称《意见》),此前作为设想被相关部门负责人提出的养老社区模式这次被正式写入了《意见》之中。《意见》明确明年北京将鼓励社会企业开发适老社区。业内表示,北京正式确定鼓励社会资本开发适老社区,意味着北京再次向养老地产项目敞开了大门,但为避免开发商借机再炒噱头,相关部门应及时出台措施,对社区的验收、住户监管等进行规范。

 
  升级版养老地产
 
  在去年、今年北京市相关部门负责人对“十三五”北京居家、社区养老发展方向的几次解读中,一个此前相对陌生的新词:适老社区(或:养老社区)逐渐浮出水面。
 
  按照《意见》,明年,本市将探索出台适应未来重度老年社会的适老化住宅标准,按照平房区、老旧小区、新建小区等不同类型,对社区布局结构、住宅建筑、生活服务设施、公共活动场地等进行适老化设计和改造。鼓励社会企业按照标准规范设计、开发适老社区。在业内看来,《意见》中所提鼓励社会企业开发适老社区,意味着今后北京将重点推进2.0版养老地产项目。
 
  其实,此前北京市民政局副局长李红兵在接受北京商报记者独家专访时就表示,“十二五”期间被歧义化的养老地产,在“十三五”期间将会迎来调整期。此前,国家曾明确养老地产不是养老机构,不过也要看到,养老产业整个产业链条都面临怎么让资金流动起来、减少占压资金的问题。“‘十二五’期间的养老地产,是以老年作为主题促销房地产,而今后,北京发展的养老地产是将适老化服务作为关键要素发展的项目,延伸了地产的概念。这意味着,北京要发展的养老地产将从以前短平快,即开发商将房子卖完就抽身的模式,变为长线的建设、运营,由开发商提供更多的持续服务令项目继续增值。”李红兵表示。
 
  瞄准土地、税收
 
  今年初,市老龄委常务副主任、市民政局局长李万钧曾透露,“十三五”期间,北京对于养老的各方面支持政策将从单纯的资金补贴向更多元化的方向扩围,而且当时还特别提到,将鼓励保险业出资在京建设养老社区,研究土地、税收等相关扶持政策。“对于保险企业等大多数投资方来说,如果能在拿地、缴税等方面获得扶持,将会进一步点燃它们在京投资养老社区项目的热情,而且即使尚无细节政策落地,仅北京正式确定鼓励开发适老社区等‘升级版’的养老地产,也会一定程度上调动企业积极性,毕竟此前需求集中的大城市普遍对此类项目的管理还是相对谨慎的。”专家分析称。
 
  然而,不可否认,之所以不少人或多或少对于养老地产都有着比较负面的印象,一定程度上是因为各地以养老为噱头卖住房,且暗藏各种“猫腻”的案例比比皆是,甚至有不少还因此产生了经济纠纷对簿公堂。
 
  此前曾有媒体报道,虽然有住宅小区打出了养老社区的旗号,但其实住户大多还是年轻人,后续服务也没有宣传的那么到位;还有养老院未通过相关部门审批就开始出售没有产权证的养老住宅,价格虽略低于周边地区商品房均价,但却暗藏产权归属不清、土地用途不合规等诸多风险。而且,目前有部分项目会向住户收取多则上百万元的保证金,如果地产商利用这部分资金去进行投融资,甚至会带有非法集资的嫌疑,最终消费者很可能受到不小的经济损失。
 
  标准、监督不能少
 
  “对于部分开发商来说,现阶段养老地产确实是一个卖房的新办法。”太阳城集团董事局主席朱凤泊曾公开表示,养老地产被质疑“噱头大于实质”,正是因为养老地产投资少、回报周期短,开发商看到巨大商机纷纷加入,卖完房、赚到钱就离开,回报率较低但在项目中最为重要的养老服务由此被忽视。
 
  业内表示,目前,养老地产的盈利模式仅局限于卖房,社区养老却需要注重后期的建设运营,如配备专业护理人员、开展老年文体活动等。但矛盾在于,这些项目的运营需要在房屋销售完成后继续投入大量资金,但回报却很低,这与开发商的利益相违背。北京太阳城养老投资管理有限公司副总监郑大忠就直言,后期社区的运营成本高,持续时间长,但收益较低,一些发展中的民营企业根本负担不起。
 
  然而即便如此,专家也纷纷表示,回本压力大也不应该成为开发商开发名不副实养老地产项目的“借口”。因此,有观点建议,北京应尽快将适老社区的规范设计标准落地,并配套出台细化的验收、监督指标,定期对这类项目进行抽查。
[责任编辑:史雅琴] 标签:社区养老,养老地产,政策制度
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