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地方立法诊治物业管理“杂症”

2016-08-09 11:23:40
来源:安徽日报
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  随着物业管理市场的迅速发展,如何化解物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷、如何平衡业主之间的利益关系等,亟待完善立法予以规范。经省十二届人大常委会第三十一次会议修订、将于10月1日起施行的《安徽省物业管理条例》,针对物业管理出现的新情况、新问题开出“药方”——

  降低专项维修资金使用门槛

  ——八种情形可直接申请

  【原文】

  发生下列危及安全情形之一,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用:屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;消防设施损坏的;公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;楼体外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;二次供水设施损坏的;其他危及房屋安全的情形。

  ■解读

  住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”和“治病钱”。按照现行法律要求,需要使用专项维修资金的,要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由于申请条件较高、程序繁杂,遇到紧急情况时常常“等不起”,小区动用基金的情况很少。

  作为地方立法的一项创新,新修订的《安徽省物业管理条例》简化了专项维修资金应急使用的表决程序,对包括“电梯故障危及人身安全”在内的八种危及安全情形,规定“需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用”。新《条例》还要求,应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的专项维修资金分户账户中按照专有面积分摊列支。

  “降低专项维修资金使用门槛,有利于快捷解决电梯等设施的维修、更新和改造问题,以解决业主的后顾之忧。 ”省人大法制委员会委员潘法律认为。

  解决首次业主大会召开难

  ——开发商承担筹备经费

  【原文】

  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

  ■解读

  据初步统计,截至去年9月,我省实施物业管理项目9202个,召开了首次业主大会、成立业主委员会的只有2764个,不到三分之一。

  为解决首次业主大会召开难、业主委员会成立比例低的问题,新修订的《安徽省物业管理条例》规定,建设单位应当向乡镇、街道报送成立业主大会需要的文件资料,并承担首次业主大会会议的筹备经费。业主主动筹备成立业主大会的,乡镇、街道应当加强指导,并参加筹备组;业主未及时召开首次业主大会的,由乡镇、街道组建筹备组。

  “实践中,有的小区过大,成立一个业主大会,由一个物业服务企业管理,存在业主大会召集难、决策难,物业服务企业竞争不充分的问题。 ”省人大法制委员会委员潘法律介绍,新《条例》因此规定,配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分或者调整为不同的物业管理区域。

  界定业主大会和业委会职责

  ——设定相应的监督程序

  【原文】

  首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

  ■解读

  业主大会是一个物业管理区域的“决策机构”,业主委员会是业主大会的 “执行机构”。新修订的《安徽省物业管理条例》对业主大会和业主委员会的职责及相关议事程序作了明确界定,明确了业主大会决定的十二项事项以及业委会应当履行的九项职责。新《条例》还对业主委员会成员的任职、终止和选任程序作出规定。

  新《条例》对业主委员会设定了相应的监督程序,明确业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。新《条例》还要求业委会应当在物业管理区域显著位置向业主公开管理规约、业主大会议事规则,业主大会和业主委员会的决定,物业服务合同,专项维修资金的筹集、使用情况,物业共有部分的收益和使用、分配情况,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况,业主大会和业主委员会工作经费的收支情况,以及其他应当向业主公开的情况和资料。

  新《条例》规定,经持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主委员会应当对经费收支情况进行审计,并推进建立业主委员会主任离任审计制度。

  化解居民小区停车难

  ——车位不得“只售不租”

  【原文】

  建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公开;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

  ■解读

  住宅小区内车位、车库等公共服务设施的权属不明,成为物业管理服务中的焦点问题和突出矛盾。新修订的《安徽省物业管理条例》因此规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公开;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

  根据新《条例》,任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的,应当经业主大会同意。车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理区域相关管理规定,不得占用消防通道。城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

  人防工程用作临时停车位的,新 《条例》规定应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。人防工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当保障该人防工程的维护管理和停车管理的必要支出。

  突出“管理”向“服务”转变

  ——实行物业管理联席会议制度

  【原文】

  推进建立物业服务第三方评估监理机制。

  ■解读

  随着社会的发展,现代物业管理从对“物”管理向为“人”服务转变。新修订的《安徽省物业管理条例》强调物业服务企业的服务,突出业主的主体地位。

  新《条例》规定加强对物业服务企业进行监管和评估,要求物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统和信用档案,对物业服务企业实行动态监督管理,定期对其服务质量进行考核,并向社会公开考核结果。推进建立物业服务第三方评估监理机制。

  由于物业管理中的矛盾纠纷有着多样性和复杂性的特点,新《条例》要求加强物业管理矛盾纠纷调处工作,实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议主要协调解决业主委员会未依法履行职责、业主委员会未依法换届、物业服务企业未依法退出和办理交接手续、物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷以及其他需要协调解决的相关事项。

  破解老旧小区上下楼难题

  ——可使用共有部分增设电梯

  【原文】

  住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

  ■解读

  老旧小区住宅楼未安装电梯,给老年人出行带来困难。为适应人口老龄化发展趋势,解决老人上下楼难的问题,新修订的《安徽省物业管理条例》规定,住宅物业履行相关手续后可以使用共有部分增设电梯。

  对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区,新《条例》要求设区的市、县级人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围,由设区的市、县级人民政府确定。老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,主要由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

  观点

  在落实中强化法律权威

  作为一部涉及千家万户切身利益的地方性法规,新修订的《安徽省物业管理条例》对物业管理中诸多难以绕开的“痛点”作出规定,力求做到“立得住、行得通、真管用”。

  “天下之事,不难于立法,而难于法之必行。 ”修订好一部地方性法规不容易,而将之实施好更难。无论是降低专项维修资金使用门槛、推动首次业主大会召开,还是禁止小区停车位“只售不租”、不允许擅自改变建筑物用途开餐馆和美容院,抽象的法规条文只有落到实处,才具有生命力、彰显法律权威。

  落实好这一地方性法规,需要更具体的细则来支撑。只有进一步做好法规出台后的工作衔接,及时出台配套细则,才能将千丝万缕的物业管理关系框进规则之中,拓展和深化法规的实用性、可操作性,以免针对现实问题时无从下手。

  落实好这一地方性法规,需要更广泛地宣传来普及。新《条例》的宗旨是规范物业管理活动,维护涉及物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境。加强普法宣传,各主体才能明确自身责任,才能在心中坚守法律底线,通过法律意识的提高转化为日常行为的自觉。

  落实好这一地方性法规,需要更严格的执法来保障。新《条例》根据修改内容新增了相应的处罚条款,明确了相关主体的法律责任。要使这些规定落地,使违法者不敢逾越,需要铁面执法的魄力和持之以恒的耐心。

  法律法规的生命在于实施,其权威也在于实施。唯有把法律法规贯彻实施到社会之中,以其定纷止争,才能充分发挥法律法规保护公民合法权利、保障社会有序运行的作用。

  对话

  这些建议为何未被采纳

  《安徽省物业管理条例》自2015年3月启动修订,草案于2015年9月、2016年5月和7月先后三次提请省人大常委会会议审议。历时一年多的修订过程中,共收到各方建议500余条。对一些未被采纳的建议,省人大常委会法工委主任吴斌作出回应。

  关于业主委托代理人的限制

  建议:本小区的物业服务企业与业主大会的决定可能存在利害关系,建议限制本小区物业服务企业工作人员及其家属作为业主的委托代理人。

  吴斌:委托代理人是《民法通则》规定的一项基本民事法律制度,没有对委托代理人的身份进行限制。根据《立法法》“民事基本制度”只能由法律规定的原则,地方立法不宜对法律赋予业主的委托代理权进行限制性规定。据此,对业主委托代理人的限制不作规定。

  关于前期物业服务合同的期限

  建议:增加前期物业合同的期限不得超过三年,约定期限届满后,前期物业服务企业不得以事实提供物业服务为由收取费用,以倒逼前期物业企业协助成立业主大会。

  吴斌:根据《物权法》规定,是否成立业主大会是业主的选择权,而非法律的强制性规定,倒逼业主成立业主大会的理由不能成立。按照《合同法》规定,合同期限一般由合同约定,且每个小区分期建设和业主的入住情况不一样,一律限制前期物业管理期限不得超过三年,客观上不能满足实际需要,会产生物业管理服务真空,不利于业主正常生活。

  本《条例》明确规定,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。因此,物业服务合同期限的长短,实践中不影响业主成立业主大会,重新聘请物业服务企业。前期物业企业与业主之间的事实民事法律关系是否有效,属于民法调整范围,地方立法不宜作出规定。

  关于人防工程收益的分配

  建议:人防工程收益有剩余费用的,百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。

  吴斌:《人民防空法》规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。考虑到实践中住宅小区人民防空工程投资主体多元化,若按照建议作出收益剩余费用的规定,与《人民防空法》上述关于“谁投资谁受益”的规定相抵触。

  关于建设单位交存电梯等设备维修金

  建议:电梯、消防等设施设备的使用年限明显少于建筑物,建设单位将住宅物业转让给业主,应当保证建筑物附属设施设备与建筑物具有同样的使用年限。建议增加“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造,该资金归业主所有,纳入物业管理区域专项维修资金管理”的规定。

  吴斌:建议增加的规定实质上是对合法私有财产的变相征收。在《物权法》《产品质量法》《特种设备安全法》等法律没有作出规定的情形下,地方立法不可对建设单位交存电梯等设施设备维修金进行规定。

  根据国家有关法律、行政法规、部门规章,电梯、消防等设施设备的维修、更新、改造费用,在质量保修期内的,由质保单位负责;超过质量保修期的,则理应由电梯所有人自行承担相应的义务。建议增加的规定,与法律、行政法规相抵触,与部门规章不相衔接。

  去年6月国务院办公厅印发了 《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》,在国务院严格清理规范保证金,千方百计减轻企业负担、激发市场活力的背景下,地方立法规定建设单位交纳电梯等更新、改造资金,与国务院的政令明显不相符,不利于维护国家政令统一。

  此外,新修订的《安徽省物业管理条例》降低了专项维修资金使用门槛,有利于快捷解决电梯等设施的维修、更新和改造问题,以解决业主的后顾之忧。

[责任编辑:崔凤霞] 标签:地方,立法,物业管理
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