二线城市纷纷出手调控 楼市“金九银十”如何演绎

　　据经济之声《央广财经评论》报道，这两天，网上流传部分二线城市即将重启限购的消息，甚至有段子说，合肥限贷升级、苏州限购已上膛，南京也已在路上。

　　随后有网友贴出合肥各个银行的贷款新细则。细则要求，在合肥市如有2套住房，征信有一笔住房贷款没有结清的，将拒绝贷款。目前，这一消息已经得到了银行业内人士的确认。

　　除此以外，也有消息说苏州房地产市场调控新政有可能将在近期出台，苏州也很可能成为第一个重启限购的二线城市。届时，非户籍居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明，已有1套及以上住房者，停止贷款。

　　去年下半年开始，合肥房价一直呈现疯涨的态势，房价涨幅多次排名全国第一，地价也一路飙升，地王频现。而由于今年房价上涨迅猛，苏州、南京房地产市场也呈现过热的趋势。

　　有分析认为，苏州、合肥政策收紧是符合预期的。特别是目前这些城市的楼市投资占比非常高，甚至一些其他省市的投资客都涌入了这一市场。如果政策出台，对投资热度会有很大打击，能够有效抑制炒房行为。

　　房地产专家韩世同认为，政策性的调控只能暂时抑制市场过热，但最终还需要通过市场机制来进行调节。

　　韩世同：合肥、苏州、南京还有厦门这四个城市在二季度被业界称为“四小龙”，因为它们的房价、地价上涨的非常快，显然是承接了一季度一线城市的市场表现。

　　如果现在合肥、苏州这些二三线城市重新使用限购的方式或者行政手段，就好像有点重蹈覆辙了，其实我们最好还是让市场发挥它的作用和功能。之前上海和深圳的房价已经上涨乏力了，涨到一定的程度以后，市场自然就会产生一定的约制能力。现在地价这么高，连开发商们都不可能按照市场的行为去化解市场的压力和风险，在这样的状况下，政府其实没有必要过多的采用行政的手段。用限购或者限贷等方式去进行干预虽然能够产生预期的效果，但是它也可能导致成交量的减小和价格的下行。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚则分析，此次合肥、苏州采取的限购限贷政策比较温和。而目前房地产市场的严重分化则值得高度关注。

　　丁建刚：苏州和合肥所谓的限购限贷的消息虽然还没有得到官方的证实，但是流传很广，这实际上还是一个比较温和的限购和限贷措施。首先，这一政策已经比五年前的限购限贷政策进步了很多，它的合法性和合理性都远远要高于当年，也就是说它不是“一刀切”的禁购，而是限购。第二，归根结底，这些措施都还是行政性的措施，限贷的问题不大，因为限贷属于经济的措施，而限购是属于行政性的措施，这些措施到底有没有用？对整个市场来说，它一定会对心理预期产生一些影响，因为最后左右人们行为的重要因素就是预期。

　　但是北上广深这四个城市实际上一直没有限购，但是在过去的一年多房价、地价仍旧出现了大幅上涨，所以这些行政措施也未必能够起到非常有效的作用，我们还是要分析深层次的原因是什么。首先，我们今年上半年的信贷额增加了7.53万亿，超过了2009年全球金融危机最强力救市的金额，同时公众的对保卫自己未来资产的心态愈发强烈，也就是说对货币贬值的预期愈发强烈，在这种情况下，由于没有更好的投资渠道，所以房地产市场就变成了一个避险的重要选项。

　　有一个问题就随之出现了，房地产市场既然得到了大家的青睐，为什么会出现这么严重的分化呢？今年上半年一线城市暴涨，苏州、合肥、南京、杭州等优质二线城市的供求关系是比较健康的，苏州甚至是供不应求的，资金一定有自己敏感的嗅觉，它会去寻找这些优质的，甚至是供不应求的城市去投资，所以大量三四线城市的去库存任务仍然是任重而道远的。

　　面对这样一个事实，我们可能要思考：第一，一线城市和部分二线城市为什么会有如此强烈的投资热情？第二，我们要思考的是土地的供应政策。第三，在我们的城市化进程中，之所以会出现这样严重的分化，实际上是因为城市资源分布的不均衡。如果三四线城市有优质的教育、医疗、文化、体育及商业资源，很多三线城市的宜居性可能会远远超过一线城市和二线城市，一线城市和二线城市也不可能出现这样的暴涨情况。