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专家:我国房贷杠杆率未超合理范围 还有提升空间

2016-08-26 10:07:33
来源:上海证券报
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  上半年我国近40%的新增贷款投向居民房贷领域,比2014年和2015年分别增加近15个和10个百分点。7月,居民中长期贷款新增4773亿,占新增贷款的102%,而同期企业贷款出现2007年以来首次单月负增长。业内直呼银行信贷开始全面转向房贷,居民“加杠杆”趋势明显,甚至有过度“加杠杆”的迹象。但居民杠杆率是否过高,业内颇有争论。

  横向比较,我国居民杠杆率并不高。去年末,我国房贷余额/存量商品住房价值为39.5%,居民部门债务率(存量债务/GDP)也在这一比例左右,存量房贷占GDP的24%。而在上世纪90年代楼市顶峰时,日本房贷余额占GDP的30%,2014年为41%;“次贷”危机前的2007年,美国这一比例为73%,2015年为53%。

  另外,相比美国28至29年的房贷存续期来说,我国居民房贷平均存续期仅8年。而且,在三四线和部分二线城市,居民贷款买房比例在40%左右,超过一半全款买房。2014年至2015年,全国房价整体回调、房贷利率下行,购房成本呈下降趋势。综上,我国房贷杠杆率未超合理范围。

  居民静态杠杆率高不可怕,就怕杠杆快速攀升、分布不均(如低收入加杠杆),美国“次贷”危机前居民的“加杠杆”就是如此。我国70%的房贷投放于2009年以来的房价快速上涨期,近一半投放于2013年以后。2013年前的房贷,风险大概率已被房价上涨覆盖,但大城市房价已单边上涨20年。2015年以来房价上涨,不可忽视杠杆的推动,新增房贷尤须防范资产泡沫风险,还有杠杆结构的失衡。去年以来,深圳平均房贷为6.5成,很多人借助离婚、首付贷获得更高杠杆。

  认为我国居民杠杆率还有提升空间的一个理由,是城镇化潜力,特别是2.6亿转移人口和1.5亿留守人群的“本地化”。只是,因社保覆盖水平不高、均等化不够,居民未来支出和不确定支出高于发达国家,加杠杆意愿较低。再说,房价上涨、人口红利消退拉高了城市生活成本。而居民可支配收入增幅已从2012年的10%以上降至5%至8%。因此,我国城镇化率很难达到美日70%以上的水平,杠杆率空间须谨慎判断。

  在美国、日本、荷兰、加拿大和澳大利亚等国,即便适龄购房人群高峰已过、城镇化进入中低速增长甚至停滞,也同样经历了信贷由制造业向居民房贷转移的过程,即老百姓“加杠杆”。战后相当长一段时间,美国银行贷款仍以商业和工业贷款为主。上世纪70年代金融自由化,制造业向亚洲转移,美国企业纷纷转向资本市场融资,银行信贷便转向个人消费金融领域。

  兴业证券研究显示,1990年至2002年,荷兰适龄购房人群由613.7万减少到590万,占比从41%降至36%,但房价同期上涨181%,房屋销量增长112%。荷兰楼市向好的原因,就是银行给居民“加杠杆”,按揭贷款余额由1990年的563亿欧元增至2002年的2816亿欧元,翻了5倍,占贷款余额的比重由21.5%升至34.9%,提升了13.4个百分点。

  目前,我国也处于制造业去产能、去杠杆的大环境下。国有企业占用了三分之二的资金,债务率在200%左右,而利润却连续17个月下滑(今年上半年利润下滑8.5%),创造了利润连续负增长的纪录,不良贷款率连续11个季度攀升。因此,银行对制造业信贷投放的积极性下降。2014年以来,为降低宏观债务风险,国家鼓励多渠道、多层次资本市场融资。随着资产证券化大发展,在“三期叠加”转型时期,货币将总体保持宽松态势;房地产“稳投资”、“稳增长”、“稳财政”的作用会异常突出。在推进新型城镇化,构建内需社会上,楼市政策总体上也会比较友好。因此,银行支持居民“加杠杆”、居民主动“加杠杆”趋势明朗。

  但是,不管在美国,还是在日本或北欧,居民“加杠杆”,无一例外均导致楼市泡沫并引爆金融风险。这些国家居民“加杠杆”有两个共性,即杠杆率快速攀升和杠杆失衡。去年以来,我国居民“加杠杆”恰恰也存在这两个特征。所以,管理层提出“抑制资产泡沫风险”,于是,监管机构打击首付贷等过度“加杠杆”行为,热点城市收紧了杠杆。

  近年来,房价上涨集中在热点城市,特别是东部三大都市圈内热点城市,这是城市化“下半场”(都市圈化)的新趋势,也是居民规避风险的自然选择。笔者认为,基于“稳增长”和金融风险考虑,快速去杠杆、刺泡沫不可行,保持和转移杠杆是现实选择。借助“八纵八横”铁路网规划、轨道交通大发展、“以人为本”市民化等诸多利好,加快轨交、教育医疗等建设,将居民“加杠杆”疏散到特大城市外围副中心和中小城市,当前是再好不过的时机了。这样,不仅能控制住热点城市过度“加杠杆”、杠杆率快速攀升所面临的资产价格和金融风险,还能做实杠杆背后的有效需求,并通过杠杆区域腾挪促使高杠杆风险“软着陆”。(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

[责任编辑:崔凤霞] 标签:专家,房贷杠杆率,居民房贷
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