物管未按约定提供服务 可少交物业费

　　业主对物业服务不满，能不能以此为由拒交物业费？记者昨日梳理广东法院近年来审理的多宗物业服务合同纠纷案件发现，业主因不交物业费被告上法庭的案件比重较大，其中业主一方在应诉时给出的理由五花八门，有的是因为物业打扫楼道卫生不干净、有的是因为找不到停车位、有的是因为楼上漏水、有的是因为物业收费太高服务却不达标等等。不过，这些理由最终并非都能获得法院的认可，多起案件最终都是判决业主需补交物业费。

　　受访法官指出，物业费是业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后应当给付的对价。依据法律规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。但如有证据证明物业公司未按约提供服务的，业主可少交物业费。

　　多年前，蔡某购买了汕头某小区多套房产，当时与物业公司签订《物业管理服务协议》，收费标准为住宅按每月每平方米0.45元计收，商铺按每月每平方米1.2元计收。但实际上，物业公司以每月每平方米1元向蔡某收取物业费，若业主逾期交纳则每天按0.1%收取滞纳金。

　　协议签订后，蔡某当月一次性向物业公司交纳1年的物业费。但自2009年3月起，蔡某名下一套房产没有交纳物业费，而其余7套房产自2011年8月起也没有交纳物业费，截至2014年10月，这几套房产累计拖欠物业费16110元。物业公司一纸诉状将蔡某告上法院，要求交纳拖欠的物业费并支付滞纳金。

　　法庭上，蔡某提起反诉，他指出物业公司违反《物业管理服务协议》，没有按约定每天提供上门清扫生活垃圾及小区内公共场所清扫等服务，且商铺门前被非法设置为收费停车场，因此他才停止交物业费。对此，物业公司承认自2014年蔡某没有交纳物业费后，可能没有为他清理垃圾，但停车场不是物业公司设置收费的。

　　一审法院审理后认为，物业公司、蔡某签订的《物业管理服务协议》是有效合同，应受法律保护，并对双方当事人有法律约束力。物业公司按协议约定为蔡某提供物业管理服务，蔡某拖欠物业费属于违约行为，物业公司要求蔡某付还拖欠的物业费，合理合法，予以支持。但鉴于物业公司在管理服务上存在不足，因此判决驳回要求蔡某支付滞纳金的诉求。

　　蔡某不服一审判决，提起上诉。汕头中院审理后认为，业主管领物业后，客观上已接受了物业公司的基本物业服务，蔡某的房产处于物业管理区域之内，应按约定履行交纳义务。但物业公司确实存在保安巡逻、卫生保洁不到位等情形，依据广东省高级人民法院关于“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整”的指导意见，结合物业公司实际收取的物业费已低于原约定的收费标准以及物业公司在提供物业管理服务上存在的瑕疵，酌情调整蔡某自2009年3月起的物业费，按90%计收，其中自2009年9月起至2014年11月5日止，为14499元。

　　法官：业主不能拒交物业费 只可以少交物业费

　　经办法官指出，随着物业管理服务从新生走向逐渐成熟，在这一过程中也滋生了很多的纠纷，其中最多的是物业费纠纷。实践中，业主以拒交物业费的形式表达对物业服务的不满，而物业公司则以欠费为由对业主提起诉讼，业主找出各种理由行使抗辩权。抗辩权的正当行使有利于保护业主利益，而抗辩权的不当行使不但会损害物业服务企业的合法权益，还会损害全体业主的公共利益。因此，业主的一系列抗辩理由能否成立，成为法官裁判案件时必须厘清的问题，需要具体问题具体分析。

　　该法官表示，物业服务合同作为一种继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，继续性合同每一期的给付之间存在对价关系，应当适用同时履行抗辩权。根据《合同法》规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。

　　该法官提醒，如果业主确有证据证明物业公司未按合同约定履行义务的，业主也不能拒交物业费，只可以少交物业费，具体少交多少物业费，可以依据双方约定也可以通过法院或仲裁裁定。