行业趋势
广州房地产限购措施连番升级，“加强商服类房地产项目管理”规定更是将公寓产品推到了风口浪尖。网传消息“新政后个人购买的二手公寓仍可卖给个人”虽然令业主松了一口气，但市场仍弥漫公寓产品“朝不保夕”之感。公寓已成投资“鸡肋”？
如何为存量公寓等商业物业保值增值，转型做共享住宿收取可观的租金正成为众多业主新的选择。
盘活闲置物业 共享提升价值
据发布的《2016广东房地产蓝皮书》披露，广州新建商业可售面积为187.58万平方米，未售存量面积为780.92万平方米，以2015年月均5.2万平方米的消化量，广州的新建商业物业仅可售的存量去化就需要36.1个月（超过3年）。而以现在未售的存量面积计算，其去化时间预计超150.2个月，也就是说要12.5年。
政策环境的严厉，市场需求和交易的萎缩趋势，未来公寓的闲置空置率势必增加。这种情况下，更多商住两用的商业物业业主将目光投向了共享住宿短租市场。
据了解，这些共享住宿的单位一般都配有酒店式的物业管理服务，某些小区更配置家政及接送车服务，令住客享受尊贵服务之余又感受到居家气氛，因此吸引了不少外籍人士及商务、家庭客人租住。以共享住宿品牌鹿驻为例，鹿驻目前在广州珠江新城、上海、武汉等地开发营运了近百套住宅和公寓为共享住宿房间，日租金在500元——2000元左右，鹿驻为房东全托代运营酒店式管理并收益分成。如果签约成为鹿驻的共享住宿房间，租金每月5400元以下的全归房东，租金每月5400元以上的则鹿驻和房东按比例共同分成。
鹿驻创始人曹国梁表示：“除了住宅外，最近鹿驻接到了许多中介和商业物业房主的问询和意向合作，这也让我们下定决心今年加大发力公寓等商业物业，迎合市场需求痛点和热点。房子是人们最大的私有资产，在严厉限购下，盘活闲置资产去库存并提供专业代营运服务产生效益，共享住宿模式将迎来新一轮爆发期。”
共享住宿行业期望更多政策支持
随着出游个性化，高铁交通的完善，中国人的出游方式消费也在“升级”，对旅游住宿需求也有了更多更高的品质追求。星级酒店已经不再是唯一选择，更多民宿、共享住宿品牌的兴起大受欢迎。2015年国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，2016年《关于促进绿色消费的指导意见》等，都相继明确在国家政策层面上支持民宿发展。2017年新发布的《“十三五”全国旅游信息化规划》也将“民宿客栈信息化工程”等列为重点。
以往的旅游住店仅仅解决了住宿的基本功能，现在家庭出游，商务出游等需求发生了变化。比如一家人希望可以在旅游地做饭洗衣，享受家庭式生活便利，一般的酒店就难以办到。在曹国梁看来，目前“共享住宿+互联网”是一个基于生活需求旅游住宿消费升级后，遇到共享经济的新经济，满足了大众需要的同时，肯定有一些新问题需要推进解决。比如将共享住宿的监控系统上传并入公安部门、共享住宿税务方面的进一步明晰规范，地方出台更多细则予以落地支持等等，以实现全行业的有序健康快速发展。
“杭州市在支持民宿发展方面，不仅提供政策上的落地保驾护航，也有各类资金奖励支持。所以杭州民宿无论在行业规模上，还是发展水平都是领先的。广州是一个鼓励创新包容多元的城市，也是重要的交通枢纽和旅游城市，希望得到更多的政策支持和各方关注。”鹿驻创始人曹国梁呼吁。
“安全、干净、品质、24小时服务”是住宿行业的四大标准，鹿驻通过C2BC的模式做好“B”这个端口环节，通过专业的代运营管理，将吸收更多房源到鹿驻共享住宿旗下推向新兴市场，做中国共享住宿行业领域的京东。据透露，今年鹿驻将覆盖国内50多个热点城市，房源拓展到5000多套，2018年将扩大到海外房源和海外旅游市场。
机构分析
租赁市场
需求上涨
据第一太平戴维斯最新发布的广州楼市第一季度分析报告显示，第一季度，广州服务式公寓租金环比上升1.0%，录得人民币每平方米每月211.8元；入住率水平为87.6%，环比上涨0.6个百分点。广州高端住宅租赁市场租金环比上涨0.4%，录得人民币每平方米每月155.0元；入住率水平为94.3%，环比上升5.5个百分点。展望市场后续发展，租赁市场将迎来节后小高峰，需求上涨将提高租金议价能力。由于广州高端公寓总体供应有限，预期租赁市场将保持平稳。
当前，由于信贷从严、调控政策加码和佛山限购力度的升级将对广州住宅市场的投资性需求起到抑制作用。本地刚性需求或非户籍购房者入市难度加大，人口净流入带动的旺盛需求也将受到一定程度的影响。另一方面，土地市场和活跃的大宗交易市场反映了开发商对广州市场的信心，但随着政策的深入演变，购房者将趋于理性，成交速度将放缓。
