社区物业纠纷案,看看"人民调解员"怎么说

　　没入住交不交物业费？物业服务差交不交物业费？物业能不能签收业主网购快递？……物业与业主之间的各式“战争”每天都在上演，轻则撕破脸争吵加“曝光”，重则一纸诉状告至法院。

　　近日，笔者来到富阳区社会矛盾调解中心的物业纠纷调解工作室，走访到曾做了30多年法官，今年已66岁的“富阳区人民调解员”蒋振法。

　　物业纠纷中存在两大难题

　　据蒋振法介绍，2013年8月份，富阳区社会矛盾调解中心正式挂牌了“物业纠纷调解工作室”。 据了解，2016年，物业纠纷调解工作室收到739件物业纠纷案子，双方同意调解，没有上法院就调解成功的有243件。

　　蒋振法的工作就是先了解物业公司起诉业主不缴费的具体情况，然后结合法律法规以书面的形式发给业主《富阳区人民调解委员会调解征求意见函》。在意见函里，蒋振法通过多年从事法官的经验会告诉业主，在相关物业纠纷案中法院会怎么判决，如果业主愿意调解，就可以联系物业纠纷调解工作室，和物业公司面对面在工作室进行调解。

　　蒋振法说，调解中最容易出现的问题有两点。第一就是在调解过程中，往往会牺牲物业公司的一些利益。“调解成功后，一般是物业公司做出一点让步，打点折收取拖欠的物业费。其实这是很难的，因为物业公司也要考虑自身的生存以及今后在小区物业管理上的公平性。打折收取了拖欠的物业费后，其他自动缴纳物业费的业主知道就会心里感到有落差。”

　　“第二点，就是在调解过程中，也会碰到喜欢占便宜的业主，觉得不交物业费，等着物业公司起诉，然后调解后就会在原来要缴纳的物业费上打点折。”蒋振法告诉笔者，调解成功率比较高的是那类已经撤出原被告业主小区的物业公司。“在这个问题上，物业公司确实吃亏的，因为物业公司已经撤出小区，所以能收回一些物业费就收回一些，也就会做出退让。相反，继续在管理小区的物业公司就很难退让。”

　　减少物业纠纷，业委会很重要

　　据了解，城区大多数业主买房时就已经拿到房产公司和物业公司签订的前期物业合同，并放在房屋买卖里面。蒋振法说：“因为存在这样一种前期惯性的合同，所以也导致后期履行合同的信任度和自觉性相对较差。而解决物业纠纷的办法，最好的解决办法就是小区有负责任的业主委员会（简称业委会）。”

　　物业公司和业主一旦出现问题，由业主委员会出面和物业公司进行沟通。同时监督维护业主的合法权利，调解业主和物业公司之间的矛盾。蒋振法认为这是一件迫在眉睫的事。

　　“目前，富阳城区的很多小区没有业主委员会，这也滋生了物业公司、业主之间物业纠纷案件的频发。而业主委员会的成员几乎都是公益性质，没有工资的。所以好的业主委员会就很难成立。”作一名资深的调解员，蒋振法呼吁相关部门在业委会的组建上，可以增加一些有效的政策。

　　调解员蒋振法认为，对于缴纳物业费这件事，无论从人情还是法律上来说，业主都没有任何理由不缴纳物业费，更不应该用不缴纳物业费作为对物业公司的对抗，一事归一事。

　　最后，蒋振法说：“说到底还是一个沟通的问题，负责任的物业公司就会和业主关系搞好一些，催讨物业费勤快一些，收缴率就高一些，纠纷也少很多。拖欠久的物业纠纷案到了真要上法院的时候，拖欠的物业费加上滞纳金，就是一大笔钱，这样就更加不容易处理。同时这种‘懒政’也助长了其他业主不缴纳物业费的心理。”