广州物业维修资金晒账

　　去年全市758个楼盘、约26万户业主一共交了物业专项维修资金23亿元，但只364个小区使用了4000万元，新缴纳的大部分物业专项维修资金依然处于沉淀状态。近日市住建委官方网站公布了2016年全市物业维修资金的收支总账，而各个小区的收支账目只在各个小区内部张贴公开。

　　市物业维修资金管理中心

　　去年是连续第三年公布账目

　　作为全市物业维修资金的代管机构，市物业维修资金管理中心表示，维修资金作为房屋的“养老金”和“保命钱”，关系到全市业主的房屋安全和切身利益，为切实保障广大业主的知情权，提高物业维修资金管理透明度，目前已经全部公布2016年收支账目。去年也是市物业维修资金管理中心连续第三年公布账目。

　　账目数据显示：2016年1月1日00时至2016年12月31日24时，全年交存物业专项维修资金22.969244亿元，交存的楼盘758个，业主25.9212万户。而资金使用方面，全年使用物业维修资金4043 .05万元，涉及364个小区。留存资金的增值方面，2016年1月1日00时至2016年12月31日24时，全年实现增值收益10 .122457亿元。

　　去年有364个小区

　　使用物业维修资金4000多万元

　　管理中心表示，目前已要求在2016年度使用过维修资金的364个小区在显著位置张贴公布本小区2016年度维修资金详细账目；管理中心也成立了抽查工作小组，随机对30个小区进行现场检查。目前各小区的详细账目公布工作和抽查工作已全部完成，抽查结果显示，此次账目公布工作已按时、按要求完成。

　　资料显示，广州从1998年设立维修资金管理制度，市物业专项维修资金管理中心直接负责中心7个区维修资金的管理，花都、番禺、从化、增城的维修资金管理由四区属地住建部门负责。2012年1月1日至2015年12月31日维修资金归集总额升至174 .52亿元，加上新公布的2016年数据，则维修资金归集总额为197亿元，但目前只有900多个小区用了约2.3亿元，使用率不到2%，其他物业维修资金在睡大觉。

　　观察

　　市住建委：物业维修资金使用率低 并不代表“在沉睡”

　　一年交了23亿元，只用了4000万元，近日公布的2016年全市物业维修资金账目再次出现使用率低的问题。对此市住建委也表示，维修资金使用率不高并不代表“在沉睡”，主要是缴纳资金的楼盘大部分是最近几年才建成的，还没到使用的时候。

　　使用率较低并非广州独有

　　据了解，广州的维修资金使用率多年来只有1%。这被很多人认为是绝大部分维修资金仍然处于“沉睡”状态，维修资金没有真正发挥作用。对此，市维修资金管理中心相关负责人表示，不能简单地以使用量的多少来衡量维修资金的使用效果。目前全国一二线城市维修资金的使用率平均值也在1%左右。相对来说，广州维修资金的使用率尚属正常。

　　据市维修资金管理中心相关负责人表示，维修资金只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才使用。共用部位、共用设施设备的保修期一般为2-5年，在保修期内发生的维修由开发建设单位负责组织实施。而房屋结构维修期一般在使用8年之后，电梯和管线的维修期一般在使用5年之后，而全市大部分商品住宅较新，尚处保修期内或未进入维修高峰期，使用维修资金的需求少，相对于维修资金总量来说，维修资金使用率也就较低。随着房屋楼龄的不断增长和房屋逐步老化，维修资金的使用率将会逐年提高。“另外，广州房地产市场最近几年成交量大，2012年起又实施了维修资金预交存制度，使近年维修资金归集总量的增长较快，而使用量没有快速增长，也是形成目前使用率较低的原因。”

　　已尽量简化流程避免资金使用难

　　根据《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用方案由物业服务企业或相关业主提出，并需列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主（即“双三分之二”业主）讨论通过。由于实际操作中，征求“双三分之二”业主同意存在一定难度，物业服务企业容易出现畏难情绪，不愿征集业主签名，取而代之以使用小区公共收益等方式解决小区公共部位、共用设施设备的维修问题。

　　不过，为了解决申请流程繁琐的问题，去年底经过修订后新颁布的《广州市物业专项维修资金管理办法》提出简化流程。

　　小区的物业管理公司可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况编制年度维修计划。年度维修计划经双2/3的业主同意后，只要在年度维修计划内的维修项目就可直接申请划拨资金，不需要每个维修项目都走“双三分之二以上业主同意”程序，通过一次投票表决多个计划维修项目，进一步提高维修资金使用效率。此外，小区共有的道路、绿化、电梯、水池等设备目前也可以使用维修资金加强日常的管养保护，可以避免出现损坏再去花大钱维修，实现事半功倍的效果。

　　释疑

        A小区物业维修资金 如何用？怎么用？

　　小区共有物业的保养、维护由谁实施？

　　办法：有物业管理公司的，由物管实施；没有物管的小区则由业主委员会、业主监事会组织实施；上述都没有的，由街道办事处、居民委员会组织相关业主实施。

　　B什么情况下可以紧急使用维修资金？

　　办法：7种危及房屋使用和人身财产安全的危险可以紧急使用。发生电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂等紧急情况时，不用通过“双三分之二以上业主同意”，由组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的申请。

　　C业主如何监督维修资金的使用情况？

　　办法：通过三种途径定期公布维修基金账目，保障业主知情权。一是市管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布上一年度维修资金管理情况。二是专户管理银行应当每年至少一次向市管理中心、业主委员会、物业服务企业发送维修资金对账单。三是专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　D碰到大额维修工程时，怎么保证业主不被施工队蒙骗？

　　办法：（1）提倡公开招标确定维修和更新、改造项目的施工单位，并聘请专业监理单位对工程质量进行监理。（2）使用维修资金费用预算总额在5万元以上（含5万元）的，应当实行审价。（3）组织实施单位可以委托具备审价条件的相关单位。实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。（4）物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。

　　采写：南都记者 魏凯

　　原标题：广州物业维修资金晒账