物业管理“有奖有惩” 业主维权有法可依

　　很多时候，业主和物业管理公司就像一对“冤家”，大多能相亲相爱，但遇到电梯坏了没人维修、车位紧张管理不善、群租房扰民、卫生质量不达标等问题，不免产生矛盾纠纷，最终可能导致双方法庭相见。近日，随着《生态城住宅物业管理暂行规定》的发布，在生态城，类似问题将有望得到有效解决。

　　物业保修金制度

　　监督开发商履行保修责任

　　据记者了解，生态城积极推动并研究制定生态城物业保修金制度，这在整个天津市也属于独创。《生态城住宅物业管理暂行规定》明确小区各项事务责任主体部门，并创新性地提出了由物业片区专员、物业监督协调员、社区指导员、城管巡视员、治安管理员为主要成员的“五大员”工作机制，真正做到了让辖区居民“不出社区”即可解决小区问题。

　　根据这一规定，开发建设单位在取得新建商品房准许使用证之前，按照房屋建筑安装总造价或房屋销售备案总价百分之二的比例设立物业保修金，以作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。物业保修金将实行“共管账户、专款专用、政府监管”的原则，由开发建设单位存到银行，设立专门的资金监管账户，实行开发商、物业公司、政府共管。在物业保修金交存期内，开发建设单位不履行保修责任的，在委托第三方机构进行评估后，可依据监管协议，扣除物业保修金。

　　建立房屋修缮专项基金

　　打造绿色物业管理模式

　　市民王先生前两年购买了一套商品房，房子刚交钥匙时就发现了一些质量问题，随后开发商进行维修。他认为既然是房屋有质量问题，是不是在维修期间业主就可以不交物业费？对此，天津星伦律师事务所的曹志平律师表示，物业费包含了物业的管理和相关服务，如果在房屋维修期间，物业公司仍然依合同履行了物业服务，业主也应当依合同履行支付物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　生态城建设局物业科张建宇科长表示，随着生态城入住居民不断增加，对物业管理服务提出了更高要求，住宅物业管理暂行规定也是生态城在物业行业制度上不断探索、创新，形成的一套介于法律法规、行业标准之间的，集指导性、操作性、规范性于一体的实用型物业规范。根据《生态城住宅物业管理暂行规定》，打造绿色物业管理模式，搭建统一的物业管理数据平台，建立统一的物业服务标准；创新物业考核 “打分”机制，并以“有奖有罚”为原则实现对区内物业服务公司的动态管理；建立房屋修缮专项基金，形成以房屋专项维修资金为主，房屋修缮专项基金为补充的模式，变被动式的应急抢修为主动性的定期修缮，提高城市总体形象。时报记者 张玮

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