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律师提醒:防范物业服务法律风险

2018-03-29 10:09:20
来源:东方卫报
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  不少老旧小区起始征收的物业费标准较如今市场行情来说已显得偏低。物业行业市场化后,这样的老小区就有了涨费趋势。针对案例律师刘璐就物业费调价中易产生的纠纷作出解析。

  2014年7月,厦门的谢先生以物业公司违规多收取其物业费为由诉至法院。谢先生表示,他们小区的物业公司从当年3月起,擅自将物业费从每平方米1。2元上调至1。9元,仅经过发改局备案,未进行合同变更、征求业主意见,涨价实为物业公司单方行为。谢先生请求法院判决物业公司退回多收取的款项。涉案物业公司则辩称,物业费调整经过了“双过半”业主调查,并到发改局备案,调价是合法有效的。

  案件经审理,厦门中院终审判决认为,物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案通过,调整后的物业收费标准亦经过公告,其调价行为应认定合法。相关机关审核后出具了备案证明,同时还将备案证明在小区进行了公示,足以表明有关事项已取得双过半业主的同意。而且,现大多数业主均按调价后的标准来缴纳物业费。因此,法院终审判决驳回谢先生的诉讼请求。

  刘璐律师介绍,根据《物业管理条例》规定,调整物业费标准需要满足两个要件,其一经过双过半(物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、业主人数占总人数过半数)业主同意的实体要件。另外是要向全体业主公示、并取得物价部门备案等程序要件。

  “案例体现了物业公司涨价纠纷中的争议焦点。也就是在未成立业主大会及选举业主委员会的情况下,物业公司可否自行以书面形式征求业主意见。”刘璐律师说,物业管理区域在成立了业主大会及选举了业主委员会的情况下,调价事项应当由业主委员会依法召集业主大会决定或者由业主委员会根据业主大会的授权决定。

  “但物业管理区域是否成立业主大会、选举业主委员会,不是物业服务企业所能控制,实际生活中因种种原因不能成立业主大会及选举业主委员会的物业服务区域比比皆是。”刘璐律师表示,作为提供服务的合同一方,物业公司能否提出调价都要取决于非其自身所能掌控的要件,显然有违合同的平等性。事实上,《物业管理条例》第十二条也规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”。因此,刘璐律师认为,在业主大会及业主委员会缺位的情形下,物业公司自行以书面形式征求业主意见、并取得双过半业主同意的,一般被认定为其效力及于全体业主。

  原标题:物业费不能随意调价 律师提醒:防范物业服务法律风险

[责任编辑:王依凡] 标签:物业服务,物业费
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