小区停车收费由谁说了算 部分需业主投票表决

　　近日，“我的物业我的家”栏目持续关注小区停车位收费问题，在社会上引起了强烈反响，不少市民打来电话表达自己的观点，集中体现在地下车位是否该收管理费、地上共有部位停车收费标准如何确定、收益又该如何使用……为解答市民一连串的疑问，本报记者进行了系列调查。

　　地上共用部位停车场地

　　占用费需业主投票表决

　　在本报的调查中，有市民反映商品房小区地下车位只卖不租，也有市民反映商品房小区物业服务企业对地上业主共有部位停车收费不合理。那么，商品房小区车位租售决定权在谁？物业服务企业是否有权对商品房小区业主共有部位划分车位收取停车费用？

　　对此，天津市物业事务服务中心相关负责人表示，在物业管理服务工作中，商品房小区的停车位收费一直是矛盾争端的焦点所在。而要厘清停车位收费，首先要明确车位的归属问题。《物权法》对车位归属有明确规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”， “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据车位归属主体的不同，则有不同的收费方式。具体来看，属于开发商所有的车位，开发商可以通过约定采取出售、附赠或者出租等方式来处置。记者通过调查得知，目前属于开发商所有的车位，以出售的方式来处置占大多数，售价从几万元到几十万元不等，业主买断了几十年的车位使用权，同时在后期使用车位过程中以月计费交纳相应的车位管理费；也有开发商将其所有的车位以租赁的方式来处置，按月收取一定数额的车位租赁费，同时，在后期使用车位过程中也应当以月计费交纳相应的车位管理费。具体收取车位管理费的标准，由物业服务企业根据地下车库管理服务中发生的设施设备养护费、能源费、卫生清洁费、秩序维护费等费用成本据实测算。

　　属于全体业主共有的停车位，在本市多为地上占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其管理权则在全体业主，一般分两个阶段来执行。在业主大会成立前的前期物业管理阶段，根据相关政策法规规定，由开发商通过招投标选聘前期物业服务企业、签订前期物业服务合同，对收取的机动车场地占用费标准有明确约定，根据规定，《天津市住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》在售楼现场向购房人公示，并在签订商品房买卖合同时进行书面确认。而在商品房小区业主大会成立后，地上停车位的分配使用和收费标准则由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。《天津市物业管理条例》规定，“占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费”。从记者的调查情况来看，占用小区公共场地或道路的停车位，交纳一定标准的费用是比较普遍的做法，至于如何收、收多少等，则应通过业主大会表决，与物业服务企业在服务合同中约定。此外，对于收取的机动车场地占用费标准实行市场调节，不同商品房小区情况各有不同，收取的机动车场地占用费标准也没有可比性，只要是通过召开业主大会讨论，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，即可视为其具有合理性和可操作性，经业主大会表决做出的决定对全体业主有约束力。

　　共用部位停车场地占用费

　　收支设独立科目定期公示

　　在本报的调查中，有部分业主除了对于车位收费标准存在疑惑，对车位收益归属和开支去向也存在质疑。“花钱买了地下车位，为何每月还要交100元管理费？使用小区地上共有道路停车，物业服务企业每月收取120元的机动车场地占用费，这合不合理？这部分钱用在了哪里？”家住河西区某商品房小区的于先生认为，既然买了小区的地下停车位，就有在车位停车的权利，不应再交纳额外费用。而地上共有道路停车位原本就属于全体业主共有，向业主收取停车费也不合理。

　　天津市物业事务服务中心相关负责人表示，于先生的看法有其片面性，且有此看法的业主还具有一定代表性。首先来看车库管理费，目前大部分开发商将车位使用权出售后，委托小区的物业服务企业对地下停车场进行管理，一般物业服务企业会收取相应的管理费，主要用于地下停车场的保洁费用、停车秩序维护费用、消防设施养护费用、电子监控及照明费用等等。其次，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，相当于一部分业主车辆占用全体业主的公共空间，应当交纳车位场地占用费，《天津市物业管理条例》第五十一条对其也有明确规定，该机动车场地占用费扣除必要的管理成本外，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。此外，业主对机动车辆有保管要求的，可由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同，其管理费用双方在合同中约定。

　　采访中，多个小区物业服务企业负责人表示，地下车库管理费收取标准据实测算，地上共有道路共用部位机动车场地占用费由业主大会集体讨论并在物业服务合同中约定。遵循取之于民用之于民的原则，经业主大会同意，也可以部分用于弥补物业费不足。金地格林世界AB区物业项目经理高志强向记者介绍，该小区入住已有10余年，物业管理服务收费标准仍维持入住时的较低水平，长期处于入不敷出的窘境，物业服务企业征得大部分业主同意后，自从2014年实行摇号分配地上车位，并按每月150元的标准收取车辆场地占用费后，主要用于小区共有部位和共用设施设备维修和弥补物业费不足，物业服务水平有了较大幅度的提高，小区环境得到较大改善，业主比较满意，也保证了业主房产保值增值。

　　“共有车位场地占用费决策权既然在业主大会，物业服务企业在收费后应设立独立科目进行管理，并按照合同约定向全体业主进行公示”。天津市物业事务服务中心相关负责人表示，我市实行物业服务事项公开公示制度，规定“机动车场地占用费收取和使用情况应当每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月”，确保业主享有知情权。